Krakowskie pustostany – co robić w trudnych czasach?

Mamy w Krakowie obecnie 1297 pustostanów, gdyż co roku odzyskiwaliśmy 400-500 nowych. Lokale odzyskiwane są od ludzi, którzy przestali tam mieszkać, ale też od ludzi, którzy nie spełniali warunków do wynajmu lokalu (np. nie płacili albo mieli tytuł do innego lokalu). Miasto musi taki lokal przejąć, sprawdzić stan techniczny, ocenić i wycenić koszty remontu doprowadzającego lokal do oczekiwanego standardu.

Więcej o krakowskim skoku mieszkaniowym tutaj >>

Najtrudniejszym etapem jest przejęcie lokalu. Dopełnienie wszystkich wymagań prawnych, kiedy są spadkobiercy czy osoby związane, kiedy są rzeczy osoby zamieszkującej, kiedy są problemy i roszczenia rodzin, często powoduje, że sprawę musi rozstrzygnąć sąd, a to niestety trwa. Poprzednio obowiązujące przepisy prawa zobowiązywały nas do przeprowadzenia eksmisji wobec osób niespełniających ustawowych warunków. W latach 2014/2015 przeprowadziliśmy rekordową ilość eksmisji, a zwolnione w ten sposób lokale, zazwyczaj w bardzo złym stanie technicznym, zostały skierowane do remontu. To ówcześnie spowodowało skokowy wzrost ilości pustostanów.

Znaczna liczba powstałych pustostanów jest ponadto efektem działania służb miejskich, mających na celu jak najszybsze reagowanie na zmiany i odzyskiwanie pustostanów. Nie chcemy potem oczywistych problemów, stąd dużą uwagę poświęcamy właśnie odzyskiwaniu pustostanów. Uznajemy to za jeden z ważniejszych parametrów skuteczności działania władz miasta.

Mamy w Krakowie na lipiec 2020 r. 1297 pustostanów, z tego 895 to pustostany do zagospodarowania, w tym 756  lokali ma już przypisanych najemców, ale jeszcze bez umowy najmu, 120 czeka na przypisanie najemców, 19 lokali przeznaczone jest na pracownie twórcze dla krakowskich twórców kultury, 27 mieszkań przeznaczonych jest na najbliższą sesję Programu Pomocy Lokatorom. 169 lokali to takie, których nie można zasiedlić ze względu na stan techniczny czy prawny, 206 pustostanów to lokale przeznaczone do wykwaterowania, zbycia czy przekwalifikowania. Wreszcie jest w Krakowie 148 pustostanów potencjalnych, czyli w trakcie odzyskiwania. Podajemy to zróżnicowanie, bo często mieszkańcy irytują się,  że dany lokal nie jest remontowany. Jak widać, powodów nieremontowania jest kilka, nie tylko oczywisty – jak brak środków na remonty.

Średni koszt remontu pustostanu wynosi obecnie niespełna 30 tys zł i można zaobserwować coroczny wzrost kosztów realizacji tych prac. Powyższa sytuacja jest w szczególności odzwierciedleniem sytuacji jaka panuje na rynku usług budowlanych. Ponadto należy pamiętać, że obecnie znaczna pula lokali (45%)  wymaga przeprowadzenia remontu kapitalnego (często są to lokale nieremontowane od 30-40 lat), ok.  49% wymaga remontu standardowego, a jedynie  6% kwalifikuje się do odnowienia. Średni koszt remontu 1 mkw. pustostanu w 2019 r. wyniósł 761 zł, a średnia powierzchnia remontowanego lokalu 38 mkw.  Na dodatek znacząco zmniejszyło się zainteresowanie firm udziałem w przetargach remontowych. W znacznej części z nich nie znaleziono żadnego wykonawcy. To razem powodowało, że czas oczekiwania na remontowany pustostan wynosił kilkanaście miesięcy. Zmieniamy to, już widać pierwsze efekty!

Chcieliśmy doprowadzić do tego, aby maksymalny czas oczekiwania na remontowany pustostan wyniósł 6 miesięcy. Aby to zadanie zrealizować konieczne byłoby wykonanie w roku 2020 i 2021 remontów lokali w ilości ok. 400-450 rocznie, co pod warunkiem dysponowania odpowiednimi środkami finansowymi i zgłaszaniem się wykonawców do ogłaszanych przetargów jest możliwe. 400-450 remontów rocznie wymaga 12-14 mln zł tylko na remonty pustostanów. Właśnie także dlatego zdecydowaliśmy się na pierwszą od 12 lat podwyżkę czynszów w lokalach komunalnych i socjalnych. Bez pieniędzy nie da się zrealizować takiej skali remontów i wszyscy o tym wiedzą.

Jednak obecna sytuacja i skutki ekonomiczne pandemii pokazują, że bardzo trudno będzie pozyskać takie środki na remonty pustostanów. Realia są oczywiste, są inne może ważniejsze potrzeby i musimy sobie z tego zdawać sprawę. Dlatego trzeba mieć plan alternatywny. Jedyny sposób na większą skalę remontów przy mniejszych pieniądzach, to zmiana standardów remontów tak, aby przy mniejszych pieniądzach móc remontować większą ilość pustostanów. Ten plan będzie omawiany z radnymi i zakłada cztery kluczowe działania:

  • Rezygnacja z remontu lokali w budynkach zabytkowych. Te lokale powinny być sprzedane, a środki mogłyby być przeznaczone na remonty dodatkowych pustostanów.
  • Rezygnacja z remontów z planowanym kosztorysem powyżej 50 tys zł lub gdy koszt remontu 1 mkw. przekracza 1500 zł i przekazywanie takich mieszkań do sprzedaży.
  • Rezygnacja z wyposażania lokali w kuchenki, bowiem często lokatorzy korzystają z własnego sprzętu.
  • Ze względu na małe zapotrzebowanie, praktyczna rezygnacja z remontów lokali dużych, powyżej 60 mkw. Te lokale powinny być sprzedane, a środki mogłyby być przeznaczone na remonty dodatkowych pustostanów.

Te działania powinny spowodować, że przy tych samych środkach na remonty wyremontujemy do około 50 lokali rocznie więcej.

Skrócenie czasu oczekiwania na remontowany pustostan wymaga także, aby w przetargach startowali przedsiębiorcy, mogący taki remont zrealizować. Zastosowane dotychczas (w 2019 r.) środki w celu usprawnienia procesu remontowania pustostanów, czyli:

  • wprowadzenie obowiązkowego formularza kosztorysów ofertowych dla wykonawców,
  • skrócenie czasu od otwarcia ofert do podpisania umowy z 1-2 miesięcy do ok. 2-3 tygodni,
  • zatrudnienie Inspektorów na umowę zlecenia w systemie rozliczeń od 1 szt. wykonanego kosztorysu, typowania, nadzoru nad remontem,

zdecydowanie udrożniło proces remontów pustostanów. Dzięki wprowadzeniu powyższych usprawnień w 2019 r. wyremontowano o 30% więcej pustostanów niż w roku 2018 r. Wydaje się, że te i inne (np. prowadzenie przetargów na pojedyncze remonty) działania powinny przyśpieszyć wyłanianie wykonawców (już to się dzieje). Spowodowanie, że czas oczekiwania na wyremontowany pustostan skróci się to wyzwanie potężne, ale realne. Dotychczasowe doświadczenia ostatniego roku (2019), kiedy wprowadzono zmiany organizacyjne i zwiększono znacząco środki na remonty wskazują, że ten cel jest realny, ale wymaga wsparcia politycznego i finansowego. Wymagało też odważnych decyzji, jak zmiana wysokości  czynszów w lokalach miejskich.

Nasze pierwotne cele na 2020 i 2021 rok w zakresie pustostanów to z jednej strony odzysk około 400 pustostanów rocznie, a z drugiej remont 400-450 pustostanów. Po zmianach standardów i zmianach organizacyjnych potrzebujemy na to 11-13 mln zł. Jeżeli w 2020/2021 roku byłyby w budżecie takie środki, to udałoby się wyremontować 400-450 pustostanów i skrócić czas oczekiwania do 6-12 miesięcy.

Ale musimy się liczyć z dużo mniejszymi środkami, dlatego te cele mogą nie zostać osiągnięte. Dlatego mamy plan alternatywny, gdzie przewidujemy remontowanie około 300 lokali rocznie i realny czas oczekiwania około 8-16 miesięcy.

To są nasze plany w zakresie pustostanów na 2020/2021 rok.

Lata 2019-2020 to zdecydowany skok w zakresie miejskiego mieszkalnictwa w Krakowie. Nowo oddane mieszkania (w 2020 roku będą to 522 mieszkania), coroczne tworzenie list mieszkaniowych, rozszerzenie programu „mieszkanie za remont” znacznie zwiększyło możliwości. Także zmiany w zakresie pustostanów: zwiększenie skali odzysku mieszkań do remontu, zmiana organizacji remontów, a także przewidywane zmiany standardów w zakresie remontów spowodowały i w przyszłości spowodują przyspieszenie remontów i zasiedlania pustostanów. Skala i tempo remontów jest w oczywisty sposób uzależnione od możliwości finansowych Miasta. Jeżeli te możliwości będą duże – mieszkania będą remontowane szybciej i na większą skalę, jeżeli możliwości będą mniejsze – będzie wolniej i mniej, ale i tak sporo. To się będzie działo z pustostanami w najbliższym czasie.

Polecane na stronie

  • Nowa uchwała ws. zasad wynajmowania lokali komunalnych [ więcej ]
  • Nowy komisariat Policji [ więcej ]
  • Nowa ulica 8. Pułku Ułanów [ więcej ]
  • Rewitalizacja Fortu 52 Borek [ więcej ]
  • Akcja „Płać podatki w Krakowie” oraz Karta Krakowska – podsumowanie 2019 [ więcej ]
  • Ostatnie Okiem Przewodniczącego Bogusława Kośmidera [ więcej ]
  • Skwer Wolności na Estońskiej - marzenia się spełniają! [ więcej ]

Sprawy PO

  • Platformerski program gospodarczy – inauguracja Forum Gospodarczego Krakowskiej PO [ więcej ]

Najnowsze informacje

Multimedia   ·   Artykuły

Więcej informacji w dziale media >

  • © Bogusław Kośmider 2006-2019
stat4u